Die Höhe der Freibeträge hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Für Ehepartner gilt beispielsweise ein Freibetrag von 500.000 Euro, während Kindern ein Freibetrag von 400.000 Euro zusteht. Enkelkinder profitieren von einem Freibetrag von 200.000 Euro. Bei weiter entfernten Verwandten oder nicht verwandten Erben sind die Freibeträge niedriger.

Für selbst genutzte Immobilien gibt es unter bestimmten Bedingungen eine Befreiung von der Erbschaftssteuer. Die Immobilie muss vom Erblasser bis zum Tod selbst bewohnt worden sein und nach dem Erbfall mindestens 10 Jahre von dem Erben zu Wohnzwecken genutzt werden. Sollte der Erbe die Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre verkaufen oder vermieten, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Auch bei zu großen Immobilien, die nur teilweise genutzt werden können, kann die Steuerfreiheit eingeschränkt sein. Deshalb ist es ratsam, vor dem Erbfall eine strategische Planung mit einem Experten durchzuführen, um mögliche Stolperfallen zu vermeiden.

Der Wert einer geerbten Immobilie wird in der Regel auf Basis des aktuellen Marktwertes, ermittelt durch einen qualifizierten Gutachter, festgelegt. Alternativ kann auch das Finanzamt Bewertungen anstellen, die jedoch oft höher liegen. Deshalb empfiehlt es sich, selbst eine unabhängige Bewertung in Auftrag zu geben. Der ermittelte Wert ist ausschlaggebend für die Berechnung der fälligen Erbschaftssteuer.

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien ist eine Steuer, die auf den Erwerb von Immobilienvermögen im Erbfall erhoben wird. Dabei fallen Immobilien sowie alle damit verbundenen Rechte und Wertbestandteile unter die Besteuerung. Das Ziel dieser Steuer ist es, die ungleiche Vermögensverteilung zu mindern, indem der der geerbten Immobilien zu einer finanziellen Verpflichtung für den Erben führt.

Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erben spielt eine wesentliche Rolle bei der Bestimmung der Erbschaftssteuer. Je enger die Verwandtschaft, desto geringer ist normalerweise die Steuerlast. Das deutsche Steuerrecht teilt die Erben in verschiedene Steuerklassen ein, die sich direkt auf die Höhe der Freibeträge und Steuersätze auswirken.

In Deutschland gibt es drei Steuerklassen für die Erbschaftssteuer, die entscheidend dafür sind, wie viel Steuer auf ein geerbtes Vermögen gezahlt werden muss. Jede Klasse hat eigene Freibeträge und Steuersätze.

• Steuerklasse I: Diese Klasse umfasst nahe Verwandte wie Ehepartner, Kinder, und Enkelkinder. Sie profitieren von den höchsten Freibeträgen. Zum Beispiel haben Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, und Enkelkinder von 200.000 Euro. Die Steuersätze für diese Klasse beginnen bei 7% und steigen progressiv je nach Höhe des Erbes bis maximal 30%.
• Steuerklasse II: Diese Kategorie umfasst Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern und Schwiegerkinder. Die Freibeträge sind hier deutlich niedriger. Geschwister und andere Verwandte dieser Klasse haben nur einen Freibetrag von 20.000 Euro. Die Steuersätze liegen hier zwischen 15% und 43%.
• Steuerklasse III: Zu dieser Klasse gehören alle übrigen Erben, zum Beispiel nicht verwandte Personen oder entfernte Bekannte. Sie haben ebenfalls nur einen Freibetrag von 20.000 Euro, jedoch gelten hier die höchsten Steuersätze. Die Erbschaftssteuer beginnt bei 30 % und kann – abhängig von der Höhe des geerbten Vermögens – bis zu 50 % betragen.

Freibeträge optimal nutzen (gestaffelte Schenkungen):
Die persönlichen Freibeträge stehen alle 10 Jahre erneut zur Verfügung. Durch frühzeitige und gestaffelte Übertragungen können Immobilienwerte vollständig steuerfrei übertragen werden.

Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten:
Wird eine Immobilie übertragen, während sich die bisherige Eigentümerin oder der bisherige Eigentümer ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht vorbehält, reduziert dies den steuerlichen Wert der Schenkung und damit die Steuerlast.

Selbst genutzte Immobilie vererben:
Eine selbst bewohnte Immobilie kann steuerfrei an Ehepartner oder Kinder vererbt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ehepartner können die Immobilie vollständig steuerfrei übernehmen; Kinder bis zu 200 m² Wohnfläche, wenn sie das Objekt selbst nutzen und innerhalb von sechs Monaten einziehen.

Immobilien in eine Familiengesellschaft einbringen:
Durch die Einbringung der Immobilie in eine Familiengesellschaft (z. B. GmbH, GbR oder Familienpool) können Anteile nach und nach übertragen, Freibeträge mehrfach genutzt und die Bewertung effizient gestaltet werden.

Schulden übernehmen oder bestehen lassen:
Auf der Immobilie lastende Darlehen mindern den steuerpflichtigen Wert. Durch die Übernahme bestehender Schulden reduziert sich die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gibt es einen 10%-Abschlag vom steuerlichen Wert (§ 13d ErbStG). Dieser Abschlag gilt nicht für Gewerbeimmobilien.

Eine Erbschaftsteuererklärung ist abzugeben, wenn:

• der Erwerb nicht automatisch durch Banken, Notare oder Versicherungen vollständig gemeldet wurde,
• der Erwerb über den Freibeträgen liegt,
• das Finanzamt den Erben zur Abgabe auffordert.

Die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie wird fällig:

• Nachdem das Finanzamt die Erbschaftsteuer berechnet hat und der Steuerbescheid zugestellt wurde.
• Mit einer Frist von in der Regel 1 Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.

Stundung (Zahlungsaufschub) nach § 28 ErbStG

Eine Stundung kann gewährt werden, wenn:

• der Erbe die Steuer nur durch Verkauf der geerbten Immobilie zahlen könnte
• und dieser Verkauf unbillig, wirtschaftlich unzumutbar oder nicht gewollt ist

(z. B. weil die Immobilie seit Jahrzehnten in der Familie ist)

Die Stundung gilt besonders für:

• a) Selbst genutzte Familienimmobilien
• Stundung bis zu 10 Jahre möglich
• Enge Voraussetzungen: Der Erbe muss selbst einziehen und die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz nutzen

• b) Vermietete Immobilien / Betriebsvermögen
• Stundung ist ebenfalls möglich, aber nur bei nachgewiesener Härte
• Unbefristete oder langfristige Stundungen sind möglich, wenn ein Verkauf „unzumutbar“ wäre

Zinsen:
Stundungen können zinslos oder zinsgünstig gewährt werden – hängt vom Härtefall ab.

Ratenzahlung (“Zahlungserleichterungen”) nach § 222 AO

Wenn der Erbe die Steuer nicht sofort zahlen kann, aber ein Verkauf nicht notwendig ist, kann das Finanzamt
eine Ratenzahlung bewilligen.

Voraussetzungen:

• vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten, aber keine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit
• der Erbe ist kooperativ, legt Nachweise offen
• das Finanzamt verlangt häufig Sicherheiten (Grundschuld, Bürgschaft)

Ratenzahlungen können über mehrere Monate oder Jahre laufen.
Zumeist sind sie verzinslich, allerdings zu moderaten Zinssätzen.

Kombination aus Stundung und Ratenplan

In manchen Fällen wird zunächst gestundet (z. B. 1 Jahr) und anschließend ein Ratenplan vereinbart. Das ist
besonders bei Immobilien üblich, wenn:

• der Erbe erst Mieteinnahmen generieren muss
• der Nachlass noch nicht aufgeteilt ist
• ein späterer Teilverkauf geplant ist