Mehrfamilienhaus bewerten in München: Welche Faktoren bestimmen wirklich den Preis?

München zählt zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands – und die Bewertung eines Mehrfamilienhauses hier folgt anderen Regeln als in durchschnittlichen Städten. Während in kleineren Gemeinden ein pauschaler Quadratmeterpreis oft ausreicht, erfordert die bayerische Landeshauptstadt eine präzise, mehrdimensionale Analyse. Aktuelle Marktdaten zeigen, dass Preisunterschiede von mehreren hunderttausend Euro zwischen benachbarten Stadtvierteln keine Seltenheit sind.

Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten München möchte, muss verstehen: Der Wert entsteht nicht durch Addition einzelner Wohnungspreise. Vielmehr greifen Faktoren wie Mikrolage, Mietrenditen, Grundstückspotenzial und gesetzliche Rahmenbedingungen ineinander. Ein sechsstöckiges Objekt in Schwabing folgt einer völlig anderen Bewertungslogik als ein identisches Gebäude in Ramersdorf – selbst wenn Grundstücksgröße Wohnfläche und Baujahr übereinstimmen.

Die Herausforderung liegt in der Komplexität: Während private Käufer emotionale Kriterien priorisieren, rechnen Investoren strikt nach Cashflow. Gutachter wiederum nutzen normierte Verfahren, die Marktdynamiken oft verzögert abbilden. Diese Diskrepanz führt regelmäßig zu Fehleinschätzungen – insbesondere bei Objekten mit Entwicklungspotenzial.

Die folgende Analyse durchleuchtet systematisch jene Faktoren, die tatsächlich wertbestimmend sind. Dabei konzentrieren wir uns auf praktisch relevante Bewertungsansätze, die sich in der Münchner Realität bewährt haben. Warum zahlt ein Käufer für dieselbe Wohnfläche in Bogenhausen das Doppelte wie in Moosach? Die Antwort beginnt mit der wichtigsten aller Variablen.

Die Bedeutung der Lage: Der Hauptfaktor bei der Preisbestimmung

Die Lage entscheidet über den Wert eines Mehrfamilienhauses in München mehr als jede andere Eigenschaft. Während Ausstattung und Baujahr durchaus verhandelbar sind, lässt sich die geografische Position nicht ändern – und genau deshalb zahlt der Markt hier die deutlichsten Prämien.

Mikrolage schlägt Makrolage

Innerhalb Münchens können die Quadratmeterpreise zwischen benachbarten Stadtteilen um 30-40 % variieren. Wir beziffern den durchschnittlichen Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser in München auf 8.741 Euro pro Quadratmeter – doch dieser Durchschnitt verschleiert enorme Unterschiede. In Schwabing-West oder Bogenhausen liegen die Preise deutlich darüber, während Randlagen wie Feldmoching-Hasenbergl günstiger bleiben.

Die Mikrolage ist dabei oft entscheidender als die Stadtteillage: Eine ruhige Seitenstraße in Laim kann attraktiver sein als eine laute Durchgangsstraße in Haidhausen. Faktoren wie Verkehrsanbindung, Nachbarschaftsqualität und lokale Infrastruktur beeinflussen den Wert Mehrfamilienhaus München unmittelbar.

Quantifizierbare Lagekriterien

Um den Wert eines Mehrfamilienhaus in München präzise berechnen zu können, berücksichtigen Gutachter messbare Lagefaktoren: Entfernung zur nächsten U-Bahn-Station (optimal: unter 500 Meter), Nähe zu Schulen und Ärzten, Lärmbelastung sowie das sozioökonomische Umfeld. Ein Objekt mit U-Bahn-Anbindung erzielt typischerweise 15-25 % höhere Verkaufspreise als vergleichbare Häuser ohne direkten ÖPNV-Anschluss.

Auch zukünftige Entwicklungen zählen: Geplante Infrastrukturprojekte oder Quartiersentwicklungen können den Wert erheblich steigern – vorausgesetzt, Käufer und professionelle Bewerter erkennen das Potenzial rechtzeitig.

Techniken der Wertermittlung: Vergleichs- und Sachwertverfahren

Um den Marktwert eines Mehrfamilienhauses in München präzise zu ermitteln, kommen drei standardisierte Verfahren zum Einsatz – wobei in der Praxis meist zwei dominieren: das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren behandeln wir separat, da es bei vermieteten Objekten eine Sonderstellung einnimmt.

Das Vergleichswertverfahren: Die Marktpreismethode

Das Vergleichswertverfahren gilt als das transparenteste Bewertungsverfahren für die Immobilienbewertung München. Die Logik ist einfach: Man analysiert tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Mehrfamilienhäuser und leitet daraus den Wert ab. Laut Marktanalysen variieren die Preise pro Quadratmeter in München zwischen 6.500 Euro in peripheren Lagen und über 15.000 Euro in Bestlagen wie Lehel oder Bogenhausen.

Die Herausforderung: Wirklich vergleichbare Objekte zu finden. Ein Mehrfamilienhaus aus den 1950ern in Milbertshofen lässt sich nicht direkt mit einem sanierten Objekt in Schwabing vergleichen. Professionelle Gutachter nutzen daher Zu- und Abschläge für Unterschiede in Baujahr, Zustand, Ausstattung und Mikrolage.

Das Sachwertverfahren: Die Substanzbewertung

Wenn Vergleichsdaten fehlen, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es addiert den Bodenwert (Grundstückswert) und den Gebäudewert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung). Typisch für München: Der Bodenwert macht oft 40-60 Prozent des Gesamtwerts aus – in Bestlagen sogar mehr.

In der Praxis wird dieses Verfahren mit einem Marktanpassungsfaktor korrigiert, da reine Herstellungskosten die Marktrealität nur bedingt abbilden. Ein Mehrfamilienhaus im begehrten Glockenbachviertel erzielt Preise weit über den reinen Baukosten.

Einschränkungen und Überlegungen bei der Bewertung

Die Ermittlung des Verkehrswerts eines Mehrfamilienhauses in München ist keine exakte Wissenschaft, sondern unterliegt verschiedenen Einschränkungen und Interpretationsspielräumen. Selbst erfahrene Gutachter kommen bei derselben Immobilie zu unterschiedlichen Ergebnissen, da viele Faktoren einer subjektiven Einschätzung bedürfen.

Methodische Grenzen der Bewertungsverfahren

Das Vergleichswertverfahren stößt in München häufig an seine Grenzen, da echte Vergleichsobjekte – also Mehrfamilienhäuser mit identischer Lage, Größe und Ausstattung – selten existieren oder wie in den letzten Jahren zu sehen generell wenig Transaktionen bei Mehrfamilienhäusern durchgeführt wurden. Jede Immobilie weist Besonderheiten auf, die Anpassungen erforderlich machen. Das Ertragswertverfahren wiederum basiert auf Prognosen künftiger Mieteinnahmen, die durch Marktschwankungen, gesetzliche Änderungen oder unerwartete Instandhaltungskosten erheblich abweichen können.

Der Kaufpreisfaktor als Orientierung

Der Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus – das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete – bietet eine schnelle Orientierung, vereinfacht aber die Realität erheblich. In München liegt dieser Faktor typischerweise zwischen 25 und 35, je nach Lage und Zustand. Vor der Anhebung der Zinsen 2022 war auch ein Faktor von 50 nicht selten. Ein niedriger Faktor bedeutet jedoch nicht automatisch ein Schnäppchen, wenn versteckte Mängel oder rechtliche Belastungen vorliegen.

Die Bewertung sollte daher immer mehrere Methoden kombinieren und durch eine gründliche Objektprüfung ergänzt werden. Emotionale Faktoren der Käufer – etwa die Beliebtheit eines Viertels – lassen sich mathematisch nicht erfassen, beeinflussen aber den tatsächlich erzielbaren Preis erheblich. Eine professionelle Einschätzung berücksichtigt diese Unwägbarkeiten transparent.

Einfluss der Mietrendite und des Ertragswertes

Bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern in München spielt die Ertragswert eine zentrale Rolle – schließlich handelt es sich um Renditeobjekte, deren Wert maßgeblich von den erzielten Mieteinnahmen abhängt. Das Ertragswertverfahren ist daher das bevorzugte Bewertungsverfahren für vermietete Immobilien und basiert auf der Kapitalisierung der erzielbaren Nettomieteinnahmen.

Die Mietrendite berechnet sich als Verhältnis zwischen Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis. In München liegen die Bruttorenditen bei Mehrfamilienhäusern typischerweise zwischen 2,5 und 4 Prozent – ein vergleichsweise niedriges Niveau, das durch die hohen Kaufpreise und die strenge Mietpreisbindung in vielen Stadtteilen bedingt ist. Was München jedoch für Kapitalanleger attraktiv macht, ist die langfristige Wertstabilität und das kontinuierliche Mietniveau.

Der Kaufpreisfaktor in München – also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das als Kaufpreis gezahlt wird – bewegt sich bei Mehrfamilienhäusern häufig zwischen 25 und 35. In Spitzenlagen kann dieser Faktor auch 40 überschreiten. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor deutet auf eine höhere Rendite hin, während ein hoher Faktor auf starke Wertsteigerungserwartungen schließen lässt.

Ein praktisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit einer Jahresnettokaltmiete von 100.000 Euro und einem Kaufpreisfaktor von 30 hätte einen Ertragswert von 3 Millionen Euro. Die Bruttorendite läge bei 3,33 Prozent – nach Abzug von Bewirtschaftungskosten und Rücklagen reduziert sich die Nettorendite auf etwa 2 bis 2,5 Prozent, was dem Münchner Marktniveau entspricht.

Zustand und Energieeffizienz: Faktoren, die den Wert beeinflussen

Der bauliche Zustand und die Energieeffizienz eines Mehrfamilienhauses wirken sich massiv auf den Marktwert Immobilie München aus – oft mehr, als Verkäufer zunächst vermuten. Während die Lage das Preisfundament bildet, entscheiden Gebäudezustand und Energiestandard über den konkreten Verkaufspreis innerhalb der Lagekategorie.

Bausubstanz als Preistreiber oder Preisbremse

Ein gepflegtes Altbauobjekt mit sanierter Fassade, funktionierender Haustechnik und modernisierten Wohnungen kann problemlos 15-25% über dem Durchschnittspreis ähnlicher, vernachlässigter Objekte liegen. Dagegen schmälert sanierungsbedürftige Bausubstanz den Wert erheblich: Anstehende Dacherneuerungen, marode Rohrleitungen oder feuchte Kellerwände lösen Abschläge von 10-30% aus, da Käufer die Sanierungskosten einkalkulieren und Risikoaufschläge fordern.

Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10-15 Jahre – etwa neue Fenster, zeitgemäße Bäder oder erneuerte Elektrik – erhöhen die Attraktivität deutlich. Potenzielle Käufer rechnen: Jeder Euro, den sie nicht sofort investieren müssen, steigert ihre Zahlungsbereitschaft.

Energetische Qualität im Fokus der Käufer

Die Energieeffizienz gewinnt bei den Immobilienpreisen Mehrfamilienhäuser München 2026 kontinuierlich an Bedeutung. Objekte mit aktuellen Energieausweisen (Klasse A oder B) erzielen spürbare Preisaufschläge, da niedrige Nebenkosten für Mieter attraktiv sind und die Vermietbarkeit sichern. Ein effizienter Energiestandard reduziert das Leerstandsrisiko und erhöht die langfristige Ertragsstabilität.

Gebäude mit schlechter Energiebilanz (Klasse E-H) stoßen zunehmend auf Kaufzurückhaltung – nicht nur wegen höherer Betriebskosten, sondern auch aufgrund künftiger Sanierungsverpflichtungen gemäß Gebäudeenergiegesetz. Dieses wurde zwar kürzlich entschärft, dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass 2030 eine Eu-Regel in Kraft tritt, die ein Verbot von CO2 Ausstoß von Heizungen vorsieht. Bei der Energetischen Sanierungen wie Fassadendämmung, moderne Heizanlagen oder Solarinstallationen amortisieren sich oft durch höhere Verkaufspreise und verbesserte Mietrenditen.

Grundstücksgröße und Bodenrichtwerte

Die Grundstücksgröße und die Bodenrichtwerte bilden das fundamentale Wertgerüst für Mehrfamilienhäuser in München – oft entscheidet allein der Bodenwert über einen sechsstelligen Preisunterschied. Besonders in einer Stadt mit begrenzten Flächenreserven und hoher Nachfrage wirken diese Faktoren als Preismultiplikatoren, die unabhängig vom Gebäude selbst bewertet werden müssen.

Bodenrichtwerte als Orientierungsmarke

Die Gutachterausschüsse veröffentlichen alle zwei Jahre aktualisierte Bodenrichtwerte für unterschiedliche Stadtgebiete. Diese Werte schwanken in München erheblich: Während zentrumsnahe Top-Lagen Bodenrichtwerte von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, liegen Randlagen teilweise unter 2.000 Euro. Bei einem 500-Quadratmeter-Grundstück bedeutet dies einen reinen Bodenwertunterschied von bis zu drei Millionen Euro – eine Differenz, die sich direkt auf die Immobilienpreise München auswirkt.

Flächennutzung und Ausnutzungsziffer

Entscheidend ist jedoch nicht nur die reine Grundstücksgröße, sondern auch die planungsrechtlich zulässige Bebauung. Die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert, wie viel Nutzfläche auf dem Grundstück realisiert werden darf. Ein Grundstück mit höherer GFZ besitzt automatisch mehr Entwicklungspotenzial und damit einen höheren Wert pro Quadratmeter.

Praxisrelevant: Ein 400-Quadratmeter-Grundstück mit GFZ 1,5 erlaubt 600 Quadratmeter Geschossfläche, während dieselbe Fläche mit GFZ 2,5 bereits 1.000 Quadratmeter ermöglicht – eine Wertsteigerung von 30-40 Prozent ist typisch. Diese baulichen Reserven eröffnen Nachverdichtungspotenziale, die beim nächsten Thema zentral werden.

Entwicklungspotenzial: Nachverdichtung und Zukunftsaussichten

Das Entwicklungspotenzial eines Mehrfamilienhauses kann dessen Wert erheblich steigern – insbesondere in München, wo Bauland rar und die Nachfrage ungebrochen ist. Investoren schauen längst nicht mehr nur auf die Ist-Situation, sondern analysieren systematisch, welche baulichen Erweiterungen oder Umnutzungen mittelfristig realisierbar sind.

Nachverdichtung als Werttreiber

Nachverdichtung bedeutet, auf einem bestehenden Grundstück zusätzlichen Wohnraum zu schaffen – etwa durch Dachgeschossausbau, Aufstockung oder Anbau. In München ist dieser Ansatz besonders relevant, da Nachverdichtung oft wirtschaftlicher ist als Neubau auf der grünen Wiese. Ein Mehrfamilienhaus mit ungenutztem Dachgeschoss oder großzügigem Innenhof bietet deutlich mehr Wertsteigerungspotenzial als ein vollständig ausgeschöpftes Objekt.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind entscheidend: Bebauungspläne legen fest, welche Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) maximal zulässig sind. Liegt ein Objekt unterhalb dieser Grenzwerte, besteht theoretisch Nachverdichtungspotenzial. Die Lage spielt in München dabei eine zentrale Rolle – in zentralen Vierteln mit hoher Nachfrage rechtfertigen selbst aufwendige Umbaumaßnahmen die Investition.

Zukunftssichere Standorte erkennen

Objekte in Stadtteilen mit geplanter Infrastrukturentwicklung – neue U-Bahn-Linien, Schulen, Nahversorgung – profitieren überproportional. Was heute noch Stadtrand ist, kann in zehn Jahren gefragtes Wohnviertel sein. Ein vorausschauender Käufer bewertet nicht nur den aktuellen Zustand, sondern auch das langfristige Wertsteigerungspotenzial durch städtebauliche Entwicklungen.

Beispiele aus der Praxis: Musterfälle in München

Ein konkreter Blick auf reale Bewertungsszenarien verdeutlicht, wie die verschiedenen Faktoren in der Praxis zusammenspielen und welche Preisunterschiede entstehen können.

Szenario 1: Altbau in Schwabing-West

Ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1910 mit 6 Wohneinheiten (insgesamt 480 m²), teilweise saniert. Die Lage in einer ruhigen Nebenstraße mit guter Infrastruktur rechtfertigt Bodenrichtwerte um 5.800 Euro/m². Die Mieteinnahmen Mehrfamilienhaus liegen bei jährlich 108.000 Euro brutto (durchschnittlich 18,75 Euro/m² Kaltmiete). Bei einem Multiplikator von 25-28 für diese Premiumlage ergibt sich ein Verkehrswert zwischen 2,7 und 3,0 Millionen Euro. Der tatsächliche Verkaufspreis: 2,85 Millionen Euro – die Käuferin schätzte besonders das Nachverdichtungspotenzial im Innenhof.

Szenario 2: Neubau in Riem

Ein modernes Mehrfamilienhaus von 2018 mit 12 Wohneinheiten (840 m²) und Tiefgarage in entwickelter Randlage. Die Jahresnettomiete beträgt 168.000 Euro bei niedrigen Bewirtschaftungskosten. Nach dem Ertragswertverfahren mit einem Liegenschaftszinssatz von 3,2% errechnet sich ein Wert von circa 5,25 Millionen Euro. Die energieeffiziente Bauweise (KfW 55) und die geringe Instandhaltungsrücklage der ersten Jahre erhöhen die Attraktivität für kapitalorientierte Anleger deutlich.

Was diese Musterfälle zeigen: Die Bewertung bleibt nie rein mathematisch – Entwicklungspotenzial, Käuferpräferenzen und Zukunftsaussichten der Mikrolagen beeinflussen den finalen Preis erheblich.

Schlüsselerkenntnisse

Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses in München ist ein komplexes Zusammenspiel vieler Faktoren – doch einige stechen besonders hervor. Die Mikrolage innerhalb der Stadt bestimmt maßgeblich den Quadratmeterpreis, wobei Top-Lagen wie Schwabing oder Lehel erhebliche Aufschläge gegenüber peripheren Stadtteilen rechtfertigen. Der Bodenrichtwert München bildet dabei eine wichtige Grundlage für die Wertermittlung, variiert jedoch stark zwischen den Stadtvierteln.

Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung aller Preisfaktoren: Der bauliche Zustand und das Alter der Immobilie müssen gegen Mieteinnahmen und Renditeerwartungen abgewogen werden. Ein sanierungsbedürftiges Objekt in exzellenter Lage kann langfristig wertvoller sein als ein neuwertiges Haus in peripherer Randlage – vorausgesetzt, die Sanierungskosten stehen in einem vernünftigen Verhältnis zum erzielbaren Ertrag.

Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt vom Zweck der Wertermittlung ab. Während das Ertragswertverfahren für renditeorientierte Investoren führend ist, liefert das Vergleichswertverfahren oft realitätsnähere Marktwerte. Eine Kombination mehrerer Verfahren erhöht die Aussagekraft erheblich.

Nicht zuletzt sind Marktdynamik und Zukunftspotenzial kritische Faktoren: Geplante Infrastrukturprojekte, demografische Entwicklungen und rechtliche Rahmenbedingungen wie Mietendeckel oder Milieuschutz beeinflussen den Wert nachhaltig. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt daher nicht nur den Ist-Zustand, sondern auch realistische Entwicklungsszenarien.

Häufig gestellte Fragen

Die Bewertung von Mehrfamilienhäusern wirft oft ähnliche Fragen auf – hier die wichtigsten Antworten für Münchner Eigentümer.

Wie stark beeinflusst das Baujahr den Wert?

Das Baujahr und der Zustand des Hauses bilden gemeinsam eine zentrale Bewertungseinheit. Ein Altbau aus den 1920ern in gepflegtem Zustand kann durchaus mehr wert sein als ein vernachlässigter Neubau. Entscheidend ist die Kombination: Energetische Sanierung, moderne Technik und zeitgemäße Grundrisse können den Altersabschlag kompensieren. In begehrten Altbauquartieren Münchens zahlen Käufer sogar Premiumpreise für Charme und hohe Decken – vorausgesetzt, die Bausubstanz stimmt.

Muss ich für die Bewertung alle drei Verfahren anwenden?

Nein. In der Praxis dominiert bei Mehrfamilienhäusern das Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren, da Rendite das Hauptmotiv für Käufer darstellt. Das Sachwertverfahren ist meist nur bei Objekten ohne Markterträge relevant.

Wie schnell ändern sich Bewertungen in München?

Der Münchner Markt reagiert verzögert auf Zinsänderungen und wirtschaftliche Schwankungen. Aktuelle Marktdaten zeigen jedoch: Nach Jahren explosiven Wachstums stabilisieren sich die Preise seit 2022. Jährliche Neubewertungen sind bei größeren Objekten sinnvoll.

Welche Unterlagen brauche ich für eine professionelle Bewertung?

• Grundbuchauszug,
• Flurkarte und Baupläne
• Mietübersichten der letzten drei Jahre
• Teilungserklärung (falls vorhanden)
• Betriebskostenabrechnungen
• Energieausweis
• Dokumentation durchgeführter Sanierungen

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses berechnet?

Die Wertermittlung folgt drei standardisierten Verfahren – jedes mit eigenen Stärken für unterschiedliche Objekttypen.

Das Vergleichswertverfahren gilt als bevorzugte Methode für vermietete Mehrfamilienhäuser in München. Hierbei werden kürzlich verkaufte vergleichbare Objekte als Maßstab herangezogen. Der Gutachter analysiert mindestens drei bis fünf Referenzobjekte in ähnlicher Lage mit vergleichbarer Bausubstanz und Größe.

Das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte

Bei renditeorientierten Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Die Berechnung basiert auf der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete, abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der resultierende Reinertrag wird über einen Liegenschaftszins kapitalisiert – in München liegt dieser typischerweise zwischen 2,5% und 3,5%, je nach Mikrolage. Ein Objekt mit 120.000 Euro Jahresreinertrag bei 3% Liegenschaftszins ergibt einen Ertragswert von 4 Millionen Euro.

Das Sachwertverfahren findet vor allem bei selbstgenutzten oder teilgenutzten Mehrfamilienhäusern Anwendung. Es ermittelt den aktuellen Herstellungswert der Bausubstanz plus Bodenwert, abzüglich Alterswertminderung. Typischerweise werden beim Sachwertverfahren noch Marktanpassungsfaktoren zwischen 0,8 und 1,2 angewendet, um regionale Besonderheiten zu berücksichtigen.

Wie hoch sind die Baukosten eines Mehrfamilienhauses in München?

Die Baukosten für Mehrfamilienhäuser in München liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt – und diese Kosten beeinflussen maßgeblich den Verkehrswert.

Die Neubaukosten für Mehrfamilienhäuser bewegen sich in München typischerweise zwischen 3.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Wert variiert erheblich je nach Ausstattungsstandard: Während ein Objekt mit einfacher Ausstattung am unteren Ende der Skala liegt, erreichen Neubauten mit gehobener oder luxuriöser Ausstattung schnell Kosten von 6.000 Euro oder mehr pro Quadratmeter.

Diese Baukosten spielen insbesondere beim Sachwertverfahren eine zentrale Rolle. Hier werden die Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt, um das Alterswertminderung abzüglich auf den aktuellen Wert zu kommen. Bei bestehenden Objekten dienen die aktuellen Baukosten als Referenzwert, um den Substanzwert zu bestimmen.

Kostentreiber in München:

• Grundstückskosten: Bei Kaufpreisen von über 3.000 Euro pro Quadratmeter in zentralen Lagen trägt allein das Grundstück erheblich zum Gesamtpreis bei
• Bauauflagen: Strengere energetische Anforderungen und Denkmalschutzbestimmungen erhöhen die Kosten um 15-25%
• Materialpreise: Premium-Materialien und lange Lieferzeiten treiben die Kosten zusätzlich

Ein praktischer Ansatz ist die Orientierung an vergleichbaren Neubauprojekten in der Nachbarschaft. Projektentwickler kalkulieren üblicherweise mit einer Gewinnmarge von 20-30% auf die reinen Baukosten, was sich im Endverkaufspreis widerspiegelt.