Die Wohnungssuche in deutschen Großstädten gleicht oft einer nervenaufreibenden Odyssee. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, und die Mieten scheinen nur eine Richtung zu kennen: nach oben. In diesem angespannten Umfeld soll ein gesetzliches Instrument für Fairness sorgen und Mieter vor explodierenden Kosten schützen: die Mietpreisbremse. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff? Wie funktioniert sie, wo gilt sie, und – die wichtigste Frage – wie viel Miete ist für Ihre Wohnung wirklich erlaubt?

Die Mietpreisbremse ist Ihr direkter Schutzschild gegen überzogene Mietforderungen bei der Neuvermietung einer Wohnung. Angesichts eines allgemeinen Anstiegs der Nettokaltmieten in Deutschland um durchschnittlich 64 % zwischen 2010 und 2024 greift der Gesetzgeber in besonders belasteten Regionen regulierend ein. Das Ziel ist es, den rasanten Anstieg zu dämpfen und Wohnraum bezahlbar zu halten. Für Sie als Mieter bedeutet das konkret: Ihr Vermieter darf die Miete bei einem neuen Vertrag nicht willkürlich festlegen, sondern muss sich an klare gesetzliche Obergrenzen halten.

Um die Mietpreisbremse effektiv nutzen zu können, ist es entscheidend zu verstehen, was sie ist, auf welcher rechtlichen Basis sie steht und ob sie für Ihre Stadt oder Gemeinde überhaupt relevant ist.

Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument, das die zulässige Miethöhe bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt. Ihr primäres Ziel ist es, den überdurchschnittlichen Anstieg der Mieten zu verlangsamen und Mieter vor spekulativen Preisaufschlägen zu schützen. Sie soll sicherstellen, dass Wohnraum auch für Menschen mit mittlerem Einkommen zugänglich bleibt und Verdrängungsprozesse aus beliebten Stadtvierteln gebremst werden.

Die rechtliche Grundlage für die Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, genauer in den Paragrafen §§ 556d bis 556g. Diese Vorschriften definieren die Voraussetzungen, die Funktionsweise und die Ausnahmen der Regelung.

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in ganz Deutschland. Jedes Bundesland entscheidet selbst, in welchen Städten und Gemeinden ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegt und erlässt dafür eine entsprechende Rechtsverordnung. Kriterien dafür sind beispielsweise ein starkes Bevölkerungswachstum, eine hohe Nachfrage nach Wohnraum oder ein geringer Leerstand. Ob Ihre Stadt betroffen ist, können Sie durch eine Recherche der jeweiligen Landesverordnung herausfinden. Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München, wo die Medianmiete im ersten Halbjahr 2025 bei 24,11 EUR/m² lag, wenden die Mietpreisbremse konsequent an.

Damit die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

Das Herzstück der Mietpreisbremse ist eine einfache, aber wirkungsvolle Formel. Sie koppelt die maximal zulässige Miete direkt an das lokale Mietniveau und verhindert so willkürliche Preissprünge.

Das Gesetz legt fest, dass die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf. Diese Regelung, verankert in § 556d BGB, schafft eine klare und berechenbare Obergrenze.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der entscheidende Faktor bei der Berechnung. Sie repräsentiert den Durchschnitt der Mieten, die in einer Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren gezahlt wurden. Sie ist kein willkürlicher Wert, sondern wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt und dient als objektiver Maßstab für ein faires Mietniveau.

Um schnell ein Gefühl dafür zu bekommen, ob Ihre Miete zu hoch sein könnte, können Sie eine einfache Überschlagsrechnung durchführen. Suchen Sie online nach dem Mietspiegel Ihrer Stadt oder vergleichen Sie Ihre Miete mit ähnlichen Wohnungsangeboten in Ihrer direkten Nachbarschaft. Liegt Ihr Quadratmeterpreis deutlich über dem, was für vergleichbare Wohnungen verlangt wird, ist eine genauere Prüfung ratsam. Angesichts eines aktuellen, bundesweiten Trends von 3,51 % Mietsteigerung im Vergleich zum Vorjahr, ist Wachsamkeit geboten.

Die korrekte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Schlüssel zur Überprüfung Ihrer Miete. Dafür stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung, die eine unterschiedliche Aussagekraft haben.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist die verlässlichste und rechtssicherste Quelle. Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt. Vor Gericht hat er eine hohe Beweiskraft. Die meisten Großstädte stellen ihren qualifizierten Mietspiegel online zur Verfügung, oft verbunden mit einem Rechner, der die Vergleichsmiete für Ihre spezifische Wohnung ermittelt.

Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die üblichen Mieten, die jedoch nicht die strengen wissenschaftlichen Kriterien eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt. Seine Aussagekraft vor Gericht ist geringer. Mietdatenbanken, wie sie von Immobilienportalen angeboten werden, können ebenfalls eine erste Orientierung bieten, sind aber rechtlich nicht bindend, da ihre Datengrundlage oft nicht transparent ist.

In kleineren Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. In diesem Fall sieht das Bürgerliche Gesetzbuch alternative Wege vor. Sie können sich auf die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen berufen. Diese müssen in Größe, Ausstattung und Lage mit Ihrer Wohnung übereinstimmen. Die Beschaffung dieser Daten ist in der Praxis jedoch oft schwierig.

Wenn keine der genannten Methoden zu einem klaren Ergebnis führt oder ein Rechtsstreit droht, kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt werden. Dieses Gutachten ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete individuell für Ihre Wohnung. Aufgrund der hohen Kosten ist dieser Weg meist die letzte Option.

Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor, in denen die 10-Prozent-Regel nicht greift. Diese Ausnahmen sind wichtig, um den Wohnungsbau nicht zu hemmen und Modernisierungsanreize zu schaffen.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Diese Ausnahme soll Investoren motivieren, neuen Wohnraum zu schaffen. Die Erstvermietung kann also zu einem frei verhandelten Preis erfolgen.

Wurde eine Wohnung so umfassend modernisiert, dass sie mit einem Neubau vergleichbar ist, entfällt die Mietpreisbremse ebenfalls. Die Kosten der Modernisierung müssen dabei mindestens ein Drittel des für einen vergleichbaren Neubau erforderlichen Aufwands betragen. Nach einer solchen Modernisierung darf der Vermieter die erste Miete frei festlegen.

Eine weitere wichtige Ausnahme ist der Bestandsschutz. Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der 10Prozent-Grenze lag, darf der Vermieter diese Miete auch vom neuen Mieter verlangen. Er darf sie jedoch nicht weiter erhöhen. Der Vermieter ist verpflichtet, vor Vertragsabschluss unaufgefordert darüber zu informieren, wenn er sich auf diese Ausnahme beruft.

Der Begriff „umfassend modernisiert“ ist rechtlich eng definiert. Es reicht nicht aus, nur das Bad zu erneuern oder neue Fenster einzubauen. Vielmehr muss die Modernisierung wesentliche Bereiche der Wohnung umfassen, wie die Sanitär- und Elektroinstallationen, die Heizung, Fenster und den energetischen Zustand. Der Gesamtzustand der Wohnung muss nach der Sanierung dem eines Neubaus entsprechen.

Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor, in denen die 10-Prozent-Regel nicht greift. Diese Ausnahmen sind wichtig, um den Wohnungsbau nicht zu hemmen und Modernisierungsanreize zu schaffen.

Die Mietpreisbremse betrifft primär den Neuabschluss von Mietverträgen. Für Mieterhöhungen in einem bereits laufenden Mietverhältnis gelten andere, ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Vorschriften.

Möchte ein Vermieter die Miete in einem bestehenden Vertrag erhöhen, muss er sich an § 558 BGB halten. Eine Erhöhung ist nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig – hier also ohne den 10-Prozent-Aufschlag. Zusätzlich gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent (in angespannten Märkten oft auf 15 Prozent reduziert) steigen, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Diese Regelungen schützen langjährige Mieter vor plötzlichen und drastischen Mietsprüngen.

Die Mietpreisbremse ist ein komplexes, aber wirkungsvolles Instrument zum Schutz von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten. Ihre Kernbotschaft ist einfach: Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind klar im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und geben Ihnen eine solide Basis, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Die entscheidenden Schritte für Sie als Mieter sind, zunächst zu prüfen, ob die Regelung in Ihrer Stadt gilt, und dann die ortsübliche Vergleichsmiete – idealerweise über einen qualifizierten Mietspiegel – zu ermitteln. Beachten Sie dabei die wichtigen Ausnahmen wie Neubau, umfassende Modernisierung und die Höhe der Vormiete, die eine höhere Miete rechtfertigen können.

Sollten Sie nach Ihrer Prüfung feststellen, dass Ihre Miete die zulässige Obergrenze überschreitet, besteht die Möglichkeit zuviel gezahlte Miete zurückzufordern.